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“一成首付”难激浪花,上海端午楼市仍“深度博弈”,业主“送中介宾利”求出货

2023-06-26 14:34:07 213

摘要:祥源·溪悦样板间。 李贝贝/摄华夏时报(www.chinatimes.net.cn)记者 李贝贝 上海报道上海楼市正处于“深度博弈期”。因市场信心不足,市场观望氛围浓厚,上海二手房市场交易量已连续两个月下降,房东出现“内卷”现象。而在降温明...

祥源·溪悦样板间。 李贝贝/摄

华夏时报(www.chinatimes.net.cn)记者 李贝贝 上海报道

上海楼市正处于“深度博弈期”。

因市场信心不足,市场观望氛围浓厚,上海二手房市场交易量已连续两个月下降,房东出现“内卷”现象。而在降温明显的新房市场,“网红盘”入围门槛大大降低,甚至有新房打出“一成首付”广告,但促销效果并不明显。

楼市交易动力减弱,市场对于稳楼市的政策更为期待。6月20日,央行宣布最新一期的贷款市场报价利率(LPR),1年期LPR从3.65%下调为3.55%,5年期以上LPR从4.3%下调为4.2%,均下降了10个基点(bp)。有分析认为,5年期以上LPR降息也体现出监管部门对于楼市的托底力度加大,有利于提振房地产市场信心。

不过,上海中原地产市场分析师卢文曦向《华夏时报》记者强调,政策落地后不会及时兑现,短期还是以市场自我调节为主,短期内上海楼市仍将保持“低位盘整”状态。

新房、二手房成交走弱

近期,上海二手房挂牌量再上新高:6月20日,上海易居研究院发布的《二手房挂牌激增现象研究》报告显示,今年6月初,13个重点监测城市中,上海二手房挂牌规模比年初增加82%,增幅全国第一,挂牌套数高达18万套。

挂牌量激增的同时,上海二手房市场的交易量却已连续两个月下降。根据上海中原地产数据,5月,上海二手房成交量从4月的1.77万套进一步下滑到了1.53万套,环比下滑13.3%,这一数据接近上海二手房1.5万套“荣枯线”。

在记者加入的一个“互助买房群”中,一名计划“打新”的房东透露,自己手头一套房源在今年3月挂牌1280万元,现在“1000万就卖”。该名房东懊悔地表示:“3月有人出价1080万我没同意,现在开价1000万都要继续跟我砍,而且还没几个人看。”

有报道称,为成功出售房源,上海房东开始“内卷”,市场上不断传出房东为了卖房进行建群、发红包、送iphone等的“促销”举措。据悉,某房东为了出售一套位于长宁区的天台家园房源,不仅挂牌价直降500万元,还承诺奖励成交中介一辆宾利车。

端午假期期间,《华夏时报》记者不断接到带看邀请。6月24日下午,一名中介冒雨一口气带着记者看了5套房源。该名中介坦言,近期带看人数较数月前明显下降,但购房需求一直都有,“可能是天热还一直下雨,这2天端午节放假许多人也出去旅游了”。看房过程中,这名中介力劝记者“尽快下手”:“市场最近处于低谷期,房东愿意降价,算是’捡漏’的好时间,下半年很可能又涨上去了。”

而在新房市场,“货源”亦十分充足。6月7日,上海市房地产交易中心公布,2023年上海第五批次仍以集中批量供应的方式推出房源,共涉及26个项目7087套房源。整体来看,上海新房市场近期冷热分化明显。尽管新盘去化表现均较为优异,但一些“网红盘”入围门槛降低、“一成首付”重现市场的情况,还是展现出了丝丝冷意。

第五批次上架新盘中,位于青浦的新黄浦·江南里项目在6月24日开盘。6月23日下午5点,《华夏时报》记者来到该项目售楼处。置业顾问介绍说,该项目推约99—175平米的洋房及联排产品,共计249套房源。6月12日—16日期间,该项目已经进行了认筹,获得161组有效客户。

新黄浦·江南里售楼处。 李贝贝/摄

记者看到,除了几个销售人员,售楼处空无一人。置业顾问解释说,“您这会过来正是吃晚饭的时间,明天开盘人肯定是多的。”该名置业顾问称,从认筹情况来看联排产品较受购房者青睐,“差不多应该可以卖完”。

距离新黄浦江南里项目仅20米远,祥源·溪悦售楼处同样开门迎客。据公开资料,该项目地块于2022年9月(第三次土拍)由安徽祥源竞得,房地联动价4.5万元/平米,共推出160套房源,今年5月15日取得预售证。

祥源·溪悦售楼处。 李贝贝/摄

置业顾问告诉记者,祥源·溪悦已经在今年5月进行了认筹、开盘程序,目前仅剩少量房源。在带看过程中,记者注意到,尽管是晚饭时间,但售楼处依然有少量看房和签约客户走动。置业顾问向记者强调,“哪怕是平时周末,我们这里来看房的人都是不少的。”

市场短期内仍以“自我调节”为主

受访业内人士普遍认为,从市场情况来看,目前上海楼市正处于“深度博弈期”。

以二手房市场为例。实际上,“二手房挂牌数据已经开始往下走了,看起来还会有进一步收缩的趋势。”6月25日,上海中原地产市场分析师卢文曦向《华夏时报》记者表示,市场观望氛围浓厚的情况下,近期一批不急用钱、不着急置换的业主不愿“割肉”,选择撤回挂牌房源。

不过,卢文曦强调,从绝对量来看,二手房的挂牌量依然很高。“我个人判断,下半年二手房市场交易的动力不会太足。整体来看,大量挂牌房源自然会令成交价受到冲击。”卢文曦向记者强调,二手房市场当下分化严重。市场拥有大量房源的情况下,能否顺利出手的关键在于房源本身的优势,“如果是外环外’老破小’,那真的是压力会比较大一点。”

而在新房市场,“6月渐入尾声,上海楼市冲刺的步伐越发加快,以此缓解年中指标压力”。据克而瑞上海统计,6月19日—7月2日的两周内共有25个项目扎堆入市,可以预见后续市场将热闹非凡。且五批次新房供应仅剩三盘还未公示,六批次又将接档亮相,接下去楼市供应又将掀起浪潮。“不过,大批量供应扎堆,对楼市而言,是喜是忧犹未可知。”

楼市交易动力减弱,市场对于稳楼市的政策更为期待。就在6月20日,央行宣布最新一期的贷款市场报价利率(LPR),1年期LPR从3.65%下调为3.55%,5年期以上LPR从4.3%下调为4.2%,均下降了10个基点(bp)。在此之前,与房贷利率直接相关的是5年期以上LPR,在去年经历了“三连降”之后已维持了9个月不变。

由于购房贷款属于长期借贷,购房者一般会参考5年期以上LPR。对于按揭购房者而言,5年期以上LPR的下调意味着将直接减少购房和还贷成本。中指研究院市场研究总监陈文静分析,本次降息一方面有利于稳经济,有利于促进居民收入预期好转,进而为住房需求释放带来支撑;另一方面,5年期以上LPR降息也体现出监管部门对于楼市的托底力度加大,有利于提振房地产市场信心。

不过,克而瑞地产研究认为,“此次LPR下调及最近高能级城市非核心区域优化限购等放松政策,对提振购房者信心和楼市销售的正向提升虽有一定效果,但作用仍然有限。”

卢文曦也向记者强调,后续即使还有政策出台,也不会过度刺激上海楼市,同时政策落地不是马上能兑现,短期还是以市场自我调节为主。因此后续市场的成交量也不会特别明显,大概率会继续保持“低位盘整”状态。上海链家研究院首席分析师杨雨蕾则谨慎地表示,上海楼市接下来的走势“还是再观察一下吧,除非后面出一些比较有效的政策”。

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